产城融合是在我国转型升级的背景下，针对一些地方利用房地产业快速发展时机大规模扩张城市建设而提出的一种发展思路。产城融合发展理念在于，实现产业与城市功能融合、空间整合，达到“以产促城，以城兴产，产城融合”的协同发展格局。在经济转型、要求区域协调发展的背景下，产业运营商协同打造产业链、创新链、投资链和服务链，推动各园区新兴产业能级提升，强化以投带招、以招促投、投招联动，通过资源整合对园区开发运营主业进行赋能，助力区域实现高水平产城融合。
随着我国基本完成工业化，经济发展进入转型升级的新常态阶段，随着我国城镇化水平不断提高，人民群众对物质文化生活水平有更高的要求，加之资源环境约束增强、生态建设要求提高，以及新区数量不断增多，新区发展也遇到瓶颈，不能简单延续过去大量增加投资、不断引进项目、依靠国家政策的发展模式。一方面，随着生产要素结构发生变化，以新科技、数字经济正在逐步成为重塑全球经济结构、改变世界竞争格局的关键力量。另一方面，产业园区加速进入市场化发展新阶段，各地不断探索模式创新，强调专业化运营，以市场主体、园区效益为核心的市场机制带动园区项目正在逐步从空间开发走向产业生态运营，深挖产业发展潜力，以科创服务和创新资源优势展开差异化竞争。因此，产业发展进入链式分解、跨界融合、协同创新的新阶段，自然需要围绕新要素的新组合，搭建产城融合新的发展平台。 产业园区是经济发展的主战场，是产业与经济集聚的重要载体，也是实现区域经济高质量发展的推动器和加速器。因此，各地政府一方面落实区域战略，对全市产业园区的主导产业进行了明确划分；另一方面下大力打造主题产业园区，将产业生态园打造成为新主体的集聚区、新功能的融合区、新服务的示范区、新基建的先导区、新治理＋的实践区、绿色发展的标杆区，引领全市制造业高质量发展。因此，产业项目及资源集聚呈现明显趋势，产业园区运营商基于其产业认知能力和号召力聚焦细分产业领域，持续强化产业特色，营造产业生态进一步促进创新要素集聚。
另一方面，2022 年 1 月，工业和信息化部印发《关于促进制造业有序转移的指导意见》，《意见》明确引导促进技术密集型产业向中西部和东北地区中心城市、省域副中心城市等创新要素丰富、产业基础雄厚地区转移。因此，承接产业转移成为二三线城市经济发展的焦点之一。多个城市抢抓城市群区域协同发展机遇，积极承接重点城市产业转移和科技成果转化，推动区域经济高质量发展。随着重点城市群区域发展格局战略的实施和经济结构调整、产业转型升级，尤其是新兴产业的迅猛发展，给二三线承接城市群外溢产能带来众多商机。在此基础上，跨区域共建产业园区充分发挥疏散地推力、承接地吸纳力、以及运营商动力是做好产业疏解转移的关键。产业园区运营商集合疏散地、承接地共建创新产业园区或开发区，通过产业转移与承接促进区域协调发展，切实发挥了各自的资源禀赋优势，实现生产资源的优势互补，推动产业协同发展步入快车道。
2022年以来，政策不断加持下，建设认定一批“专精特新”产业园，加快“专精特新”企业集聚发展；支持“专精特新”产业园提升服务功能，鼓励产业园区引进重点项目和企业，培育和壮大重点产业集群已经成为国内部分城市推动“专精特新”企业集群集聚的一种选择。如重庆两江新区认定金泰产业园、大地企业公园等四个园区为为“专精特新”产业园等。 在此基础上，一方面，产城运营商聚焦专精特新发展的关键领域和环节，在园区运营服务层面构建专门面向专精特新企业的服务框架。如星河产业集团提出了“1+2+3”专精特新的服务模式。“1”是区域政府，包括国家的有关部门，在政策方向上进行方向指导；“2”是培育单位，星河产业集团联合领军企业研究院共同成立了专精特新的服务中心，通过研究院和星河产业集团做培育单位进行企业培育和招商运营。“3”是小巨人企业，通过龙头企业、小巨人企业的参与，构建产业协同、创新带动的共建模式。与此同时，星河还搭建了“1+6”重点工程，加速专精特新企业集聚、成长、创新转型。 另一方面，在政策指引下，不仅是企业在走向专精特新，园区运营商也在打造“专精特新”运营模式。其一，赛道专业化，园区运营商通过打造主题园区，推动产业链上下游的中小企业规模化集聚，让企业在产业生态中持续发展，建立稳定可观的供应链需求运营商配合集中投放资源，协同政府制定政策，让企业获得成本可控的长期供应链保障。其二，运营精细化，不断加强园区服务的数字化、智能化管理,完善园区配套建设和服务体系,在延伸产业链条、形成产业集群、构建产业生态的同时提升运营商资产效率。其三，资源特色化，园区运营商基于园区产业基础、自身资源禀赋、区域市场扩张能力聚焦细分领域打造自身核心业务优势。如微医集团结合“互联网+医疗健康”业态，打造互联网健康医疗小镇，覆盖“全科+专科、线上+线下”的医疗健康服务体系。其四，服务创新化，运营商搭载数字化等新兴技术赋能园区运营管理，通过打造智慧园区平台带动管理模式创新、通过REITs等投融管退模式打通轻重资产循环，创新商业模式等。深圳·星河双子塔：依托深圳·星河WORLD产融大城，搭载全方位服务及配套 3月底，“融合共生 向新而行”中国最高等高双子塔全球发布会在深圳·星河WORLD举行。深圳·星河双子塔作为深圳·星河WORLD产融大城升级力作，于深圳中轴之上，乘160万m²超级湾区都会之势，打造369米中国最高等高双子塔。深圳·星河WORLD是集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多种业态配套的产融新城，园区占据福田CBD、深圳北站商务区和坂雪岗科技城三角鼎立优势区位，定位“园区+金融”双闭环总部基地。目前已聚集超1200家企业，其中世界500强26家、上市企业46家，134家国高企业，形成新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康、科技金融五大产业集群，预计双子塔建成后整个园区将提供超7.5万就业岗位。 产业、企业、人才的发展离不开良好的营商环境，为提升产业竞争力，助推企业全生命周期成长，星河产业以联盟共享理念为核心，以资源运作为抓手，以平台生态圈建设为宗旨，与入驻企业、合作伙伴、地方政府等共建全方位产业运营服务体系，实现多方共生、共赢。依托星河强大的综合业务板块协同，星河超级企业服务中心通过打造“一中心六平台”的服务体系，以产业服务为核心、物业服务为基础、商务及配套服务为支点，致力于缔造全方位多层次的高端智慧服务。该服务体系涵盖了279项服务、逾300人服务团队、“1234”响应机制、24小时服务终端等内容，已累计服务企业逾1300家次，协助逾700家企业开展申报工作、服务企业员工超10000次。
2022年《政府工作报告》强调，“深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基”，将促进产业园区发展。行业发展出现新动向，如特色主题园区、轻资产运营、绿色发展等，产业园区开发运营企业需要思考与谋变以适应新形势。2023年“十四五”发展规划逐步落地，各地纷纷推进“主题产业园区”建设，产业新城正从“大而强”专向“特而专”，运营商打造“专精特新”产业项目。未来，产业新城运营商将更加注重产业的转型升级，通过打造更加健全完善的创新生态体系和产业服务体系，形成产业生态与区域发展生态共生，城市功能与产业功能共融的新态势，实现区域产业的高质量发展。